Grundsteuer Spezial
Unternehmens- und Steuerberatung für Landwirte
Serie zur neuen Grundsteuer
Teil 3: Die Tücke liegt im Detail
Alle Grundstücke
Welche Eigentumsverhältnisse sind bei gemeinsamen Eigentum von Ehegatten oder Lebenspartnern in der Feststellungserklärung anzugeben?
Wenn Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern ein Grundstück gemeinsam gehört, wird in der Regel im Grundbuch für beide Personen ein ideeller Miteigentumsanteil eingetragen, sodass es sich grundsätzlich um Bruchteilseigentum handelt. In der Feststellungserklärung gibt es zur Angabe der Eigentumsverhältnisse sowohl die Möglichkeit, Ehegatten/Lebenspartner als auch eine Bruchteilsgemeinschaft einzutragen. Entsprechend der Ausfüllhinweise sollte vorrangig „Eheleute/Lebenspartner“ angegeben werden, und zwar sowohl bei selbstgenutzten als auch bei vermieteten Grundstücken.
Wer ist bei einer wirtschaftlichen Einheit mit mehreren Miteigentümern zur Abgabe der Feststellungserklärung verpflichtet?
Die Feststellung erfolgt gesondert und einheitlich für alle Miteigentümer. Eine Abgabeverpflichtung besteht für jeden Feststellungsbeteiligten. Hat einer der Beteiligten die Erklärung abgegeben, sind die anderen Beteiligten insoweit von der Erklärungspfl icht befreit.
Darf auch eine externe Hausverwaltung eine Feststellungserklärung anfertigen und einreichen?
Grundstücks- und Hausverwaltungen sind befugt, für von ihnen verwaltete Objekte Grundsteuererklärungen zu erstellen und dem Finanzamt einzureichen, die Steuerbescheide entgegenzunehmen und zu prüfen.
Wer gibt die Feststellungserklärung auf den 01.01.2022 ab, wenn ein Eigentümerwechsel nach dem 31.12.2021 stattgefunden hat?
Maßgebend sind die Verhältnisse am 01.01.2022, das heißt, die Erklärung ist von demjenigen abzugeben, der mit Beginn des 01.01.2022 Eigentümer der wirtschaftlichen Einheit war. Bei einem Eigentümerwechsel mit Ablauf des 01.01.2022 ist noch der bisherige Eigentümer erklärungspflichtig, und auf den 01.01. des Folgejahres wird dann eine Zurechnungsfortschreibung durchgeführt.
Darf das Finanzamt im Rahmen der Grundsteuererklärung bekannt gewordene Tatsachen an Bauämter oder andere Behörden weitergeben?
Eine allgemeine Weitergabe von Daten, die dem Steuergeheimnis unterliegen, an andere Behörden, Institutionen oder Organisationen ist nur zulässig, wenn dies durch ein Bundesgesetz ausdrücklich zugelassen ist. Eine bundesgesetzliche Regelung zur Amtshilfe gegenüber Baubehörden besteht nach bisherigem Kenntnisstand nicht.
Grundsteuer B
Achtung: Zu beachten ist, dass die Bewertung des Grundvermögens nicht bundeseinheitlich geregelt ist. Die nachfolgend behandelten Fragen zur Grundsteuer B beziehen sich auf das sogenannte Bundesmodell und sind damit nicht ohne Weiteres auf die Bewertung des Grundvermögens nach den Landesmodellen von Hamburg, Niedersachsen, Hessen, Baden-Württemberg und Bayern übertragbar.
Müssen gewerbliche oder freiberuflich tätige Unternehmen, Vermieter oder Verpächter mit bebauten und/oder unbebauten Grundstücken in mehreren Gemeinden mehrere Feststellungserklärungen abgegeben?
Für jede sogenannte wirtschaftliche Einheit ist eine gesonderte Feststellungserklärung abzugeben. Hat ein Eigentümer mehrere Immobilien in verschiedenen Gemeinden, muss er für jedes dieser Objekte eine gesonderte Feststellungserklärung erstellen.
Wird eine Ferienwohnung im Ertragswertverfahren oder Sachwertverfahren bewertet?
Nach bisheriger Rechtsauffassung gilt: Führt die Vermietung von Ferienhäusern und Ferienwohnungen ertragsteuerlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, dienen die Immobilien Wohnzwecken, sodass grundsätzlich eine Bewertung im Ertragswertverfahren erfolgt. Dienen sie hingegen eigenen oder fremden gewerblichen Zwecken, ist eine Bewertung im Sachwertverfahren vorzunehmen.
Welcher Bodenrichtwert ist zu verwenden?
Maßgebend ist der Bodenrichtwert zum 01.01.2022, der vom jeweiligen Gutachterausschuss für Zwecke der neuen Grundsteuer festgestellt wurde und über die Informationsportale des jeweiligen Bundeslandes abgerufen werden kann. Wenn für ein Grundstück innerhalb einer Bodenrichtwertzone mehrere Bodenrichtwerte vorliegen, ist der Bodenrichtwert heranzuziehen, der der tatsächlichen Art der Nutzung entspricht oder am ehesten entspricht. Wenn sich das Grundstück über zwei Bodenrichtwertzonen erstreckt, sind die Teilflächen des Grundstücks mit dem jeweiligen für die Teilfläche geltenden Bodenrichtwert zu berücksichtigen.
Wann liegt eine Kernsanierung vor, die zur Verlängerung der typisierten Restnutzungsdauer führt?
Von einer Kernsanierung ist nur dann auszugehen, wenn das Gebäude in einen Zustand versetzt wird, der nahezu einem Neubau entspricht. Dazu muss das Gebäude bis auf die tragende Substanz zurückgebaut und im Anschluss eine Erneuerung aller wesentlichen Bauteile wie Dach, Fenster und Türen, Fassade, Fußböden sowie sämtliche technischen Systeme wie Heizung und Elektrik erfolgen, sofern nicht baurechtliche Vorgaben, wie zum Beispiel Denkmalschutz, eine Einschränkung vorsehen. Einzelne umfassende Renovierungen oder Modernisierungen zählen hingegen nicht als Kernsanierung.
Besonderheiten bei Einfamilien- und Zweifamilienhäusern, Mietwohngrundstücken und Wohnungseigentum (Bewertung im Ertragswertverfahren)
Was ist eine Garage, die im Rahmen des Ertragswertverfahrens zu berücksichtigen ist?
Im Ertragswertverfahren sind nur Stellplätze in Garagen und Tiefgaragen gesondert zu berücksichtigen. Für Stellplätze im Freien erfolgt kein gesonderter Ansatz. Somit müssen Carports und sonstige befestigte oder unbefestigte Außenstellplätze nicht in die Erklärung eingetragen werden.
Wie ist eine Garage mit Platz für zwei Fahrzeuge, aber nur einem Garagentor, im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen?
Der Festwert von 35 € pro Monat pro Garagenstellplatz ist unabhängig von der Anzahl der Garagentore anzusetzen. Bei zum Beispiel zwei Stellplätzen in einer Doppelgarage mit nur einem Einfahrtstor sind insgesamt 70 € je Monat anzusetzen.
Woraus ergibt sich die maßgebliche Wohnfläche für die Ermittlung des Rohertrags im Ertragswertverfahren?
Wie die Wohnfläche im Rahmen des Ertragswertverfahrens zu ermitteln ist, ergibt sich weder unmittelbar aus dem Bewertungsgesetz noch aus Erlassen der Finanzverwaltung. Nach den ergänzenden Ausfüllhinweisen der Finanzverwaltung kann entweder auf geeignete Unterlagen, zum Beispiel Bauunterlagen, Mietverträge etc. zurückgegriffen werden oder eine Ermittlung nach der Wohnflächenverordnung erfolgen.
Sind Neben- und Zubehörräume im Ertragswertverfahren zu berücksichtigen?
Zubehörräume wie zum Beispiel Kellerräume, Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung, Waschküchen und Trockenräume, Bodenräume und Heizungsräume bleiben grundsätzlich außer Ansatz. Wurden solche Räume allerdings zum dauernden Aufenthalt für Wohnzwecke ausgebaut, handelt es sich nicht mehr um Zubehörräume und die entsprechenden Flächen müssen bei der Bewertung berücksichtigt werden.
Besonderheiten bei Teileigentum, Geschäftsgrundstücken, gemischt genutzten und sonstigen bebauten Grundstücken (Bewertung im Sachwertverfahren)
Wie sind Campingplätze zu bewerten?
Für die bisherige Einheitsbewertung werden Zelt- und Campingplätze nach Auffassung der Finanzverwaltung als im Sachwertverfahren zu bewertende bebaute Geschäftsgrundstücke eingestuft, wenn sich auf dem Grundstück „Gebäude mit einigem Wert“ befinden. Das können zum Beispiel Gaststätten, Aufenthaltsräume, Läden oder Waschräume sein. Nur wenn die Gebäude auf einem Zeltplatz „von geringem Umfang und Wert“ sind, kann es sich im Ausnahmefall um ein unbebautes Grundstück handeln. Diese Grundsätze müssten auch auf die aktuelle Bewertung im Rahmen der Grundsteuerreform übertragbar sein. Bei einer Bewertung eines Campingplatzes als bebautes Geschäftsgrundstück in ländlichen Lagen ist grundsätzlich der Bodenrichtwert für Gewerbegrundstücke im Außenbereich heranzuziehen. Wurde vom Gutachterausschuss kein entsprechender Bodenrichtwert ermittelt, muss der Wert aus vergleichbaren Flächen abgeleitet werden.
Wie werden Nebengebäude und Zubehörräume im Sachwertverfahren berücksichtigt?
Im Unterschied zu Außenanlagen und sonstigen baulichen Anlagen wie zum Beispiel Platz- und Wegebefestigungen, Terrassen, Gartenanlagen, Umzäunungen sowie Versorgungs- und Kanalisationsleitungen außerhalb der Gebäude, die sämtlich nicht gesondert anzusetzen und damit bei einer Bewertung im Sachwertverfahren mit dem Grundsteuerwert abgegolten sind, findet sich weder im Gesetz noch im Anwendungserlass der Finanzverwaltung ein Hinweis darauf, dass dies für Nebengebäude und Zubehörräume ebenso gilt. Grundsätzlich müssen daher Nebengebäude und Zubehörräume bei der Ermittlung des Gebäudesachwertes einbezogen werden.
Abgrenzung Grundsteuer A/ B
Aufteilung einer Hofstelle
In der Praxis erweist sich oftmals die grundsteuerliche Bewertung einer landwirtschaftlichen Hofstelle als schwierig, wenn neben Wohngebäuden verschiedene Nutzungsarten vorliegen und manche Flächen nicht direkt zugeordnet werden können. Zu den jeweiligen wirtschaftlichen Einheiten des Grundvermögens oder zu den Flächen der Hofstelle sind auch übrige Flächen wie etwa Gartenund Stellplatzflächen einzubeziehen.
Für die Abgrenzung ist grundsätzlich die Verkehrsauffassung maßgeblich. Verbleibende Flächen, die nach der Verkehrsauffassung nicht eindeutig zugeordnet werden können, müssen auf die jeweiligen Vermögensarten aufgeteilt werden. Dies erfolgt hilfsweise nach dem Verhältnis der bebauten Fläche des jeweiligen Gebäudes zur bebauten Fläche aller Gebäude. Aus Vereinfachungsgründen kann alternativ auch die ertragsteuerliche Aufteilung zugrunde gelegt werden. Bei einer hohen Anzahl von Gebäuden oder bei mehrgeschossigen Gebäuden kann der dem Grundvermögen (Grundsteuer B) zugehörige Grund und Boden hilfsweise mit dem Dreifachen der Wohn-/Nutzfläche der jeweiligen zum Grundvermögen gehörenden Gebäuden angesetzt werden.
Die untenstehende Abbildung zeigt eine typische Hofstelle mit kombiniertem Wohn- und Wirtschaftsgebäude, einer landwirtschaftlich genutzten Maschinenhalle und einem Flächenteil mit gewerblicher Nutzung als Hofcafé. Im vorliegenden Beispiel ist eine Hoffläche von 800 m² nicht eindeutig zuzuordnen. Die Aufteilung soll nach den bebauten Flächen vorgenommen werden. Insgesamt sind 1.000 m² überbaut. Die überbaute Fläche der landwirtschaftlichen Gebäude 1 und 2 beträgt 650 m² und damit 65 % der insgesamt überbauten Fläche. Von der nicht eindeutig zugeordneten Fläche von 800 m² werden folglich 65 %, also 520 m², der Hofstelle des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens (Grundsteuer A) zugeordnet. Dem Wohnteil 3, der dem Grundvermögen zuzurechnen ist (Grundsteuer B) werden entsprechend 15 % (150 m² von 1.000 m²) von 800 m², also 120 m², zugeordnet. Auf das Hofcafé 4 entfallen die restlichen 20 % der überbauten Fläche (200 m² von 1.000 m²), sodass eine weitere Fläche von 160 m² des Grund und Bodens dem Grundvermögen zugeordnet wird und der Grundsteuer B unterliegt.
Flächen, auf denen Photovoltaikanlagen errichtet wurden, zählen nicht zum landwirtschaftlichen Vermögen, sondern zum Grundvermögen (Grundsteuer B). Für die Beurteilung spielt es keine Rolle, ob die Anlage selbst betrieben wird oder die Flächen an einen Betreiber verpachtet sind.
Wie sind bisher land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen zu behandeln, bei denen anzunehmen ist, dass sie innerhalb eines Zeitraums von sieben Jahren anderen Zwecken dienen?
Ist zum Feststellungszeitpunkt bereits absehbar, dass Flächen innerhalb der nachfolgenden sieben Jahre zu anderen als land- und forstwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden, erfolgt bereits mit der Hauptfeststellung eine Zuordnung zum Grundvermögen (Grundsteuer B). Dies betrifft z.B. Fälle, in denen die Nutzung als Bauland, Industrieland oder Energieerzeugungsfläche, zum Beispiel für Freiflächen-Photovoltaikanlagen, konkret absehbar ist.
Ist eine Ausgleichsfläche im Zusammenhang mit einer Freiflächen-Photovoltaikanlage als landwirtschaftliche Nutzung anzusehen?
Wenn eine Ausgleichsfläche, die selbst nicht mit einer Photovoltaikanlage bebaut ist, einem landwirtschaftlichen Betrieb dauernd zu dienen bestimmt ist, beispielsweise als Futtergrundlage, ist sie nach derzeitiger Beurteilungslage weiterhin dem landwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen. Auf eine Beteiligung an der Betreibergesellschaft kommt es nicht an. Rechtssicherheit zu dieser Frage gibt es allerdings bislang nicht.
In welchem Bewertungsverfahren wird eine nicht mehr landwirtschaftlich genutzte Scheune bewertet, die an ein Wohnhaus angrenzt?
Wenn die Scheune ausschließlich als privater Abstellraum genutzt wird, ist diese in der Regel mit dem Ertragswert des Wohngebäudes abgegolten. Wenn die Scheune als Garage genutzt wird, ist je Stellplatz der Zuschlag von 35 € pro Monat anzusetzen. Besteht kein Zusammenhang mit der Wohnnutzung, zum Beispiel bei Vermietung oder eigengewerblicher Nutzung als Unterstell- oder Lagerfläche, sind die entsprechenden Flächen als Nutzfläche in die Bewertung einzubeziehen.
Welcher Grundstücksart ist der Wohnteil eines kombinierten Wohn- und Wirtschaftsgebäudes in der Landwirtschaft unter einem Dach zuzuordnen?
Der Gebäudeteil, der Wohnzwecken und damit keinen landwirtschaftlichen Zwecken dient, bildet mit dem anteiligen Grund und Boden eine eigene wirtschaftliche Einheit des Grundvermögens. Umfasst der Wohnteil des Gebäudes ausschließlich eine Wohnung, wird er nicht als Teil eines gemischt genutzten Gebäudes, sondern als ein Einfamilienhaus eingestuft und die Bewertung erfolgt dementsprechend im Ertragswertverfahren.
Wie werden seit Jahrzehnten leer stehende landwirtschaftliche Gebäude berücksichtigt?
Bleibt es bei der Zuordnung zur Landwirtschaft? Nach bisheriger Beurteilung bleibt es bei der Zuordnung zum landwirtschaftlichen Vermögen, wenn grundsätzlich noch eine landwirtschaftliche Hofstelle und auch noch selbstgenutzte oder verpachtete landwirtschaftliche Flächen vorhanden sind. Fehlt es an landwirtschaftlichen Flächen oder einem anderweitigen Bezug zu einem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen, werden solche leer stehenden Gebäude regelmäßig dem Grundvermögen (Grundsteuer B) zugeordnet. Zur Bewertung von nicht mehr landwirtschaftlich genutzten Scheunen siehe oben.
Wenn eine ehemalige Hofstelle ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird, sind dann auch sämtliche Hallen, Scheunen etc. dem Grundvermögen zuzuordnen?
Leer stehende Hallen, Scheunen etc. können auch dann noch weiterhin landwirtschaftliches Vermögen bleiben, wenn grundsätzlich noch selbstgenutzte oder verpachtete landwirtschaftliche Flächen vorhanden sind. In diesen Fällen sollte auch weiterhin eine Zuordnung der entsprechenden Gebäude zum landwirtschaftlichen Vermögen erfolgen. Wenn allerdings keinerlei selbstgenutzte oder verpachtete landwirtschaftliche Flächen mehr vorhanden sind, müssen auch die verbliebenen Gebäude dem Grundvermögen zugeordnet werden.
Wie erfolgt die Abgrenzung, wenn ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb in das steuerliche Privatvermögen überführt wurde?
Genauso wie Wohnhäuser sind auch Hausgärten, Kfz-Stellplätze oder ähnliche Flächen dem Grundvermögen zuzuordnen, wenn diese zu Wohnzwecken genutzt werden. Für die übrigen Flächen ist zu prüfen, ob noch landwirtschaftliches Vermögen vorliegt. Ob es sich bei den Flächen um ertragsteuerliches Betriebs- oder Privatvermögen handelt, ist für die grundsteuerliche Zuordnung unerheblich.
Gehören die Stallungen einer Pensionspferdehaltung zum landwirtschaftlichen Vermögen oder zum Grundvermögen?
Wenn die Pensionspferdehaltung zur landwirtschaftlichen Tierhaltung zählt, sind auch die Stallungen dem landwirtschaftlichen Vermögen zuzuordnen. Handelt es sich ertragsteuerlich dagegen um einen Gewerbebetrieb, erfolgt eine Zuordnung zum Grundvermögen.
Wie erfolgt die Zuordnung bei einem sogenannten ertragsteuerlichen Liebhabereibetrieb?
Die ertragsteuerliche Einordnung als Betriebs- oder Privatvermögen spielt für die bewertungsrechtliche Abgrenzung keine Rolle. Dementsprechend werden auch ertragsteuerliche Liebhabereibetriebe im Bewertungsrecht dem land- und forstwirtschaftlichen Vermögen (Grundsteuer A) zugeordnet, wenn sie die übrigen Voraussetzungen dafür erfüllen.
Wie sind Wohnräume, die ein Landwirt seinen Saisonarbeitskräften in betriebseigenen Sammelunterkünften in Form von Wohncontainern zur Verfügung stellt, zu bewerten?
Die Unterkünfte für Saisonarbeitskräfte sind wie Betriebswohnungen dem Grundvermögen zuzuordnen (Grundsteuer B). Eine Abgrenzung innerhalb des Grundvermögens erfolgt wie bei der bisherigen Einheitswertermittlung. Wenn die Wohncontainer als Gebäude einzustufen sind, erfolgt die Bewertung als bebautes Grundstück. Sind die Wohncontainer keine Gebäude im bewertungsrechtlichen Sinne, dann erfolgt die Bewertung als unbebautes Grundstück.
Grundsteuer A
Müssen aktiv wirtschaft ende Landund Forstwirte oder Verpächter mit landwirtschaftlichen Flächen in mehreren Gemeinden mehrere Feststellungserklärungen abgegeben?
Es ist für jede Einheit eines land- und forstwirtschaftlichen Betriebes grundsätzlich nur eine Feststellungserklärung (Vordruck GW-1) einzureichen. In der Zeile 8 dieser Erklärung wird vermerkt, ob sich der Betrieb über mehrere Gemeinden erstreckt. Sodann ist im Hinblick auf die Grundsteuer-Zerlegung für jede Gemeinde, in der Flächen gelegen sind, eine gesonderte Anlage Land- und Forstwirtschaft (Vordruck GW-3) auszufüllen Dies ist notwendig, damit die auf die einzelnen Gemeinden entfallenden Anteile am Grundsteuerwert berechnet und zugeordnet werden können.
Wie verhält es sich mit Grundstücken, bei denen eine Flurbereinigung noch nicht im Grundbuch nachvollzogen wurde?
Entscheidend ist der Übergang des wirtschaft - lichen Eigentums, also der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten. Dies kann auch durch eine vorläufi ge Besitzeinweisung nach dem Flurbereinigungsgesetz erfolgen.
Zählen ungenutzte Grundstücksstreifen eines Feldstücks wie Gräben, Knicks oder Straßenränder ohne gesonderten Ausweis im Kataster zur Ackerfl äche oder zum Umland?
Anders als bei Forstfl ächen, Gartenbau und der Hofstelle sind Wege, Gräben etc. bei Ackerfl ächen nicht als einzurechnende Flächen genannt. Bei entsprechender Auslegung müssten solche Randstreifen der Ackerfl äche zugerechnet werden. Nach der Defi nition der Nutzungsart Unland können ertraglose Böschungen im Einzelfall auch zum Unland zählen.
Ist die tatsächliche Nutzung eines Flurstücks oder die im Liegenschaft skataster ausgewiesene Nutzungsart maßgeblich?
Grundsätzlich ist nach der Gesetzeslage in die Grundsteuererklärung die im Kataster ausgewiesene Nutzungsart einzutragen. Es ist derzeit noch unklar, wie bei einer davon abweichenden tatsächlichen Nutzung zu verfahren ist, das heißt insbesondere, ob vor einer Bewertungsänderung zunächst eine Änderung des Katastereintrages vorgenommen werden muss und wer diesen gegebenenfalls zu veranlassen hat.