Ab 2025 wird eine nach neuen Abgrenzungs- und Bewertungsregeln berechnete Grundsteuer (GrSt) erhoben. In den vorangegangenen Ausgaben von Land und Wirtschaft hatten wir Ihnen das generelle Besteuerungsverfahren  sowie die Abgrenzung und Bewertung der Vermögensarten vorgestellt. Außerdem sind wir in Form eines FAQ-Katalogs auf Fragestellungen eingegangen, die in der Praxis im Rahmen der Erstellung der Steuererklärungen vermehrt aufgetreten sind. In dieser Ausgabe wollen wir aufzeigen, wie es nach Abgabe der Feststellungs­erklärungen bis zur Erhebung der neuen  Grundsteuer im Jahr 2025 weitergehen wird.  

Bis wann müssen die Feststellungs­erklärungen abgegeben werden?

Ursprünglich hatte die Finanzverwaltung  allen Steuerpflichtigen, egal ob steuerlich beraten oder nicht, eine Frist zur Abgabe der Feststellungserklärungen für die neue Grundsteuer bis zum 31.10.2022 gesetzt. Da die Einreichung der Erklärung erst ab dem 01.07.2022 möglich war, blieben nach der ursprünglichen Planung somit nur vier Monate Zeit für die umfangreiche Neubewertung durch die Grundstückseigentümer. Die Finanzminister der Länder haben sich Mitte Oktober 2022 auf eine bundesweit und allgemein geltende Fristverlängerung für die Abgabe der Grundsteuererklärungen bis zum 31.01.2023 verständigt. Schon jetzt ist absehbar, dass auch diese Frist nicht reichen wird, um alle Feststellungserklärungen einzureichen. Insbesondere die richtige Abgrenzung und Bewertung des land- und forstwirtschaftlichen Vermögens ist dafür zu aufwendig. Ob es eine weitere allgemein geltende Fristverlängerung geben wird, ist bisher fraglich. Ohne eine weitere allgemeine Fristverlängerung würde es darauf hinauslaufen, dass für alle bis Ende Januar 2023 nicht zu klärenden Einzelfälle eine individuelle Fristverlängerung beim Finanzamt beantragt werden müsste. Dies würde nicht nur zu einem erheblichen Mehraufwand bei unseren betroffenen Mandanten und Steuerkanzleien, sondern auch bei den Finanzämtern, die diese Einzel-Fristverlängerungsanträge zu bearbeiten haben, führen. Wie auch immer, ob allgemeine oder einzelfallbezogene Fristverlängerung, wir möchten verhindern, dass Aufträge zur Erstellung von Grundsteuer-Feststellungserklärungen unserer Mandanten, die nicht bis zum 31.01.2023 erledigt werden können, in eine mit Verspätungszuschlägen belegte Fristüberschreitung geraten.  

Was passiert nach Abgabe der Feststellungserklärungen?

Nachdem die Feststellungserklärungen durch die Grundstückseigentümer oder deren steuerlichen Berater eingereicht wurden, kann das Finanzamt mithilfe der erklärten Daten den Grundsteuerwert ermitteln. Auf diesen Wert wird eine im Grundsteuergesetz festgelegte Steuermesszahl angewendet, woraus sich der sogenannte Grundsteuermessbetrag ergibt. Grundsteuerwert und Grundsteuermessbetrag werden dem Grundstückseigentümer vom Finanzamt je nach Bundesland entweder in einem zusammengefassten oder in zwei getrennten Bescheiden bekannt gegeben. Gleichzeitig teilt das Finanzamt der jeweiligen Stadt beziehungsweise Gemeinde den Grundsteuermessbetrag mit. Die Gemeinden legen einen Hebesatz für die Grundsteuer A, B und gegebenenfalls C fest, der auf den Grundsteuermessbetrag angewendet wird. Hieraus ergibt sich die letztendlich zu zahlende jährliche Grundsteuer. Die Grundsteuer wird von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde, in der das Grundstück liegt, mit dem Grundsteuerbescheid festgesetzt.  

Worauf ist bei den Steuerbescheiden zu achten?

Der Bescheid über den Grundsteuerwert stellt einen sogenannten Grundlagenbescheid für den nachfolgenden Bescheid über den Grundsteuermessbetrag und dieser wiederum für den Grundsteuerbescheid der Gemeinde dar. Verfahrensrechtlich hat dies zur Folge, dass bei Einwendungen gegen eine zu hohe Bewertung im Rahmen der neuen Grundsteuer bereits der Bescheid über den Grundsteuerwert angefochten werden muss. Es reicht nicht, bis zum Ergehen des Grundsteuerbescheides durch die Gemeinde zu warten.

Dem Vernehmen nach wird die Finanzverwaltung die Bescheide über den Grundsteuerwert nicht unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erlassen. Damit wäre eine spätere Änderung nicht in vollem Umfang, sondern nur in dem begrenzten Rahmen der Korrek­turvorschriften der Abgabenordnung und des Bewertungsgesetzes möglich. Ohne Vorbehalt der Nachprüfung bleibt damit im  Regelfall nur die Einlegung eines Einspruchs innerhalb der einmonatigen Frist, um die Bestandskraft des Grundsteuerwertbescheides zu verhindern. Dies betrifft insbesondere auch die Frage, ob es dem Gesetzgeber mit der Grundsteuerreform überhaupt gelungen ist, die Grundsteuer auf eine verfassungsrechtlich zulässige Basis zu stellen. Es mehren sich Stimmen aus der Praxis, die die starke Typisierung der neuen Bewertung in Verbindung mit der fehlenden Möglichkeit, einen geringeren tatsächlichen Wert des Grundstücks nachzuweisen, als verfassungsrechtlich zweifel­haft ansehen. Laut Medienberichten planen sowohl einige Immobilienverbände als auch der Bund der Steuerzahler eine Musterklage und wollen den Klageweg bis zum Bundesverfassungsgericht beschreiten. Der LBV Unternehmensverbund wird sich entweder entsprechenden Musterverfahren berufsständischer Organisationen anschließen und/oder möglichst zügig eigene Musterklagen im Interesse aller Mandanten vorantreiben.  

Was hat es mit den Hebesätzen auf sich?

Jede Stadt oder Gemeinde legt durch Beschluss der Stadt- oder Gemeindeverwaltung im Rahmen der Haushaltssatzung oder einer speziellen Hebesatzsatzung ihre individuellen Hebesätze für die Grundsteuer und Gewerbesteuer fest. Die aktuellen Hebe­sätze für die Grundsteuer A und B können über das Statistikportal DESTATIS des Statistischen Bundesamtes (https://www.destatis.de/DE/Themen/Staat/Steuern/Hebe­saetze.html?nn=213064) abgerufen werden. Die Grundsteuerreform soll nach dem Versprechen der Politik aufkommensneutral gestaltet werden. Das bedeutet, dass sich das Gesamtaufkommen der Grundsteuer nicht allein wegen der Gesetzesänderung erhöhen soll. Hierbei liegt es aber in der Natur der Sache, dass aufgrund der neuen Bewertungsregeln einige Grundstückseigentümer mehr und andere weniger Grundsteuer als bisher zahlen müssen. Ein kritischer Blick auf die Entwicklung der Hebesätze in den Städten und Gemeinden bis 2025 könnte aber dennoch erforderlich sein: Laut Medienberichten erhöhen einige Gemeinden schon jetzt ihre Hebesätze für die Grundsteuer. In diesem Zusammenhang stellt sich für jede einzelne Stadt und Gemeinde die Frage, ob die Hebesatzerhöhung aus Haushaltsgründen notwendig ist, um beispielsweise die Finanzierung der örtlichen Infrastruktur sicherzustellen, oder ob es ein Versuch ist, die von der Politik vorgesehene Aufkommensneutralität durch zeit­liches Taktieren zu unterlaufen.